Dossier Immobilier juin 2020

Historiquement, culturellement, affectivement, l’immobilier a toujours été un important sujet de préoccupation en France.

Nous sommes réputés “attachés à la pierre”, ce qui en soi n’est pas une mauvaise chose.

L’immobilier peut être en effet considéré, avec l’or, comme l’une des meilleures valeurs “Refuge”, notamment en cas de coup dur, qu’il soit d’origine personnelle (accident, maladie, divorce, …) ou collective (guerre, coup d’état, insurrection, pandémie, …).

On nous l’a dit et re-dit, on l’a entendu et ré-entendu ces dernières semaines, la situation actuelle est inédite, sans précédent dans l’histoire de l’humanité et là-dessus tout le monde sera d’accord pour le reconnaître.


Inédit c’est une certitude.


Mais en plus avec des paramètres nouveaux, supplémentaires, qui n’existaient pas lors de précédentes “crises” auxquelles certains font référence, Crise de 29, 2nde Guerre Mondiale :

–  l’émergence d’une classe moyenne très importante, en nombre et en valeur

–  une plus grande mobilité des populations et parallèlement beaucoup plus de besoins

–  un accès facilité à l’information tant par la qualité (à condition de trier), la quantité (voire la profusion) et la rapidité d’accès (grâce à internet)

–  un plus grand niveau d’exigence pour atteindre sa zone de confort

–  une plus forte dépendance et donc vulnérabilité, souvent digne de l’enfant gâté qui n’a jamais souffert ni manqué de rien.


A cela rajouter :

–  la complexité et la sophistication techniques des biens immobiliers

–  l’hédonisme et le culte de la personnalité de nombreuses personnes


Dans un environnement économique dégradé qui entraîne :

–  perte de productivité et donc augmentation des coûts

–  explosion du chômage et donc baisse des revenus

–  augmentation de la dépense publique et donc alourdissement de la pression fiscale


Sur lequel plane :

la menace du MES (Mécanisme Européen de Stabilité) dont les mesures ne sauraient être différentes de celles qui furent mises en oeuvre quelques années plus tôt en Grèce avec la casse et les désordres sociaux que cela a entraîné.

Ce n’est pas moins que la Monnaie et l’Union Européennes qui peuvent voler en éclat pour la 1ère et/ou être fortement mise à mal pour la 2nde.

Conséquences sur l’immobilier en France ?

Pour l’heure, printemps 2020, on ne peut qu’évoquer des hypothèses. Certaines se vérifieront, d’autres non.

Et cela sera à adapter par rapport à différents cas de figure selon le type d’investissement immobilier :

–  immobilier personnel : habitation principale ou secondaire

–  immobilier locatif : source de revenus complémentaires, notamment pour la retraite

–  immobilier de rapport : objectif de plus-value à moyen ou long terme.

Immobilier personnel :

–  Pourcentage d’endettement plus élevé si les revenus baissent en parallèle

–  Augmentation à attendre de la fiscalité : a minima transfert de la Taxe d’Habitation sur la Taxe Foncière

–  Mesures gouvernementales d’obligation de travaux d’économies d’énergies pour soutenir le secteur du bâtiment, fort créateur d’emplois de main d’oeuvre

–  Baisse du revenu mensuel résiduel lié à l’augmentation du coût de la vie

–  Risque accru de tensions dans le couple

Pour des biens acquis :

Ne pas paniquer…..
Avec un objectif constant : éviter la vente forcée.

En cas de difficultés :

–  puiser dans son épargne, solliciter sa famille (principalement ses ascendants et ayants-droits directs)

–  réorganiser son mode de vie et ses choix de dépenses

Si ça coince trop :

–  renégocier les prêts

–  solliciter un emprunt s’il n’y en a pas ou si l’ancien est arrivé à terme

–  en dernier recours, mettre le bien en vente

Pour un projet non encore réalisé :

Ne pas se précipiter…..
Attendre quelques mois au moins pour estimer les tendances, voir dans quel sens évolue le marché, quels sont les programmes gouvernementaux mis en oeuvre pour soutenir l’immobilier qui, faut-il le rappeler, constitue un secteur clé de l’économie nationale.

On peut penser, raisonnablement, que les zones urbaines aujourd’hui attractives le resteront, pour autant que leurs capacités d’adaptation et de mutation économiques en suite du déclin avéré du secteur industriel amorcé il y a une quarantaine auront été probantes.

Quant aux zones rurales, la demande pourrait augmenter en suite d’un engouement (mesuré) d’une partie de la population pour une vie plus saine. Les facilités d’accès à un centre urbain pas trop éloigné seront cependant très certainement un argument de poids pour concrétiser le choix.

Immobilier locatif :

–  augmentation du risque de loyers impayés

–  négociation des loyers à la baisse

–  mesures d’encadrement des loyers

–  augmentation de la Taxe Foncière qu’il pourra être difficile, voire réglementairement impossible, de répercuter sur le locataire

–  augmentation d’autres frais incontournables (assurances, abonnements divers même si le bien est vacant)

–  décisions gouvernementales de travaux obligatoires (avec coûts à la charge du propriétaire-bailleur mais non répercutables sur le montant du loyer)

–  remise en cause de son équilibre financier en cas de baisse ou d’arrêt de versement des loyers et de crédits en cours devenant alors trop élevés.

Pour des biens acquis :

–  mise en oeuvre d’une stratégie de crise identique au cas de l’immobilier personnel mais avec des proportions qui pourront être beaucoup plus importantes, en relation avec la taille et l’enveloppe financière du ou des projets en cours.

Pour un projet non encore réalisé :

La rentabilité financière établie sur des bases de calcul d’avant covid-19 doit être interprétée avec beaucoup de prudence et corrélée en fonction des incidences supposées ou avérées des différents sujets énumérés plus haut.
Les pouvoirs publics seront dans l’obligation de réagir pour adapter les dispositifs existants à la nouvelle conjoncture et aux nouveaux besoins et urgences en termes de logement probablement dans la logique des montages antérieurs type Robien, Pinel, etc.

Si l’on peut en deviner les contours, il sera plus sage d’attendre les décrets d’application des nouvelles dispositions.

Dans le cas d’un programme nécessitant des travaux de réfection, il pourra être sage de réévaluer leur coût dans une fourchette comprise entre 15 et 30 %, compte-tenu de la probable poussée inflationniste que l’on devrait voir arriver dès le 2ème semestre 2020.

A moins d’aimer le risque et de tenter un coup de poker. A ce jeu il y a toujours des gagnants, des perdants…

Immobilier de rapport :

Généralement réservé à des personnes physiques ou morales qui disposent à la base d’une certaine aisance financière et/ou d’un bon capital confiance pour le recours à l’emprunt, ce type d’investissement immobilier consiste à miser sur une belle plus-value dans un laps de temps jugé correct.

Des grandes transformations à prévoir, en suite de projets industriels, d’infrastructures publiques d’envergure, de développements urbains significatifs. Exemple ces dernières décennies des lignes TGV De Marseille ou Bordeaux.

Le pari aura été gagnant pour ceux qui auront su et pu passer à l’action en investissant suffisamment tôt et en ayant les reins suffisamment solides pour attendre le moment opportun.

Pour des biens acquis :

–  Urgence à vendre avant la possible baisse des prix

–  La plus-value escomptée, surtout si elle avait été prévue à court terme, pourra mettre beaucoup plus de temps à se réaliser

–  prix de vente du bien, et donc plus-value, à revoir à la baisse pour que la transaction puisse se réaliser.
Situation d’autant plus critique que l’opération aura nécessité un recours à l’emprunt.

Our un projet non encore réalisé :

Renoncer ou au moins différer, le temps d’y voir un peu plus clair, ou au contraire, parier sur l’avenir.

L’unité de temps pour escompter une plus-value risque fort dans ce cas de figure de se mesurer en longues années plutôt qu’en petits mois.

Quelques mots sur la fiscalité :

Un atout non négligeable de la France pour trouver des créanciers est sa double capacité d’inventivité fiscale et de collecte de l’impôt.

Gageons que la tradition sera une nouvelle fois respectée sur ces deux points.

Pour mémoire, une mesure phare du programme Macron consiste à supprimer la taxe d’habitation.

Très bien mais . . . à aucun moment il n’a été évoqué en parallèle la réduction (qui serait logique) des dépenses liées à ces recettes, qui servent les collectivités locales, communes en tête, là où les effectifs sont les plus importants, pour ne pas dire pléthoriques, la Fonction Publique Territoriale, autrement appelée le mille-feuille administratif, en suite des recrutements massifs au cours des mandatures Mitterand et Chirac.

Il est donc facile (et préférable pour celles et ceux qui seront concernés) d’imaginer que le manque à collecter sera répercuté sur d’autres sources de prélèvement.

Et pour cela, pas besoin d’aller bien loin . . . la taxe foncière pourrait tout à fait faire l’affaire, d’autant que ça ne changera pas grand chose pour les propriétaires, exonérés d’un côté, remis à contribution de l’autre, ils n’auront qu’à supporter au passage la probable augmentation à 2 chiffres du cumul des 2, ce dont il serait dommage, soit dit en passant, de se priver.

Et une assurance pour le trésor public : contrairement aux grandes fortunes, l’impossibilité de fuir à l’étranger et donc de se soustraire à l’impôt.

Avez-vous entendu parler du bail emphytéotique ?
Un bail de 99 ans, 999 ans même dans certains pays, pour garantir la jouissance du bien mais sans qu’il n’y ait jamais de réelle propriété.

En d’autres termes ce pourrait être l’application de l’idée, qui resurgit de temps à autres depuis un certain nombre d’années déjà, et qui pourrait bientôt devenir réalité, de faire payer un loyer aux propriétaires tant pour leur résidence principale que secondaire s’ils en ont une.

N’oublions pas non plus les évolutions réglementaires incitatives qui peuvent être aussi des mesures contraignantes, s’apparentant à l’impôt, visant un double objectif :

–  améliorer l’habitat

–  créer de l’emploi

C’est louable, et donc peu critiquable, mais ce sera là aussi au propriétaire d’en supporter la charge dont le Retour sur Investissement ne sera pas garanti, qu’il s’agisse d’investissement immobilier locatif ou de rapport.

Dossier rédigé le 23 mai 2020 par Pierre Couchard, fondateur et animateur du portail minedetout.com